Tassa di soggiorno B&B: come funziona, scadenze e dichiarazione

In un B&B la tassa di soggiorno la paga l'ospite, ma la incassi tu: la calcoli per persona e per notte con le tariffe e le esenzioni del regolamento del tuo comune, la riversi al comune alle scadenze che fissa e, come gestore, ne rispondi in prima persona. Ogni anno, entro il 30 giugno, presenti anche la dichiarazione telematica all'Agenzia delle Entrate per l'anno precedente.

Le regole nazionali sono poche e uguali per tutti. Importi, esenzioni, notti massime e scadenze dei versamenti cambiano invece da comune a comune: il documento da avere sotto mano è il regolamento comunale.

Cos'è la tassa di soggiorno e chi decide quanto si paga?

L'imposta di soggiorno è un tributo comunale previsto dall'articolo 4 del decreto legislativo 23 del 2011. Possono istituirla i capoluoghi di provincia, le unioni di comuni e i comuni inseriti negli elenchi regionali delle località turistiche o città d'arte. Se il tuo comune non l'ha istituita, non la devi applicare.

I limiti fissati dalla legge, riassunti dal Dipartimento delle Finanze:

• Fino a 5 euro a notte per persona, in proporzione al prezzo o alla categoria della struttura.
• Fino a 10 euro per i capoluoghi con presenze turistiche pari ad almeno venti volte i residenti, e per Roma Capitale, che applica un contributo di soggiorno con una norma propria.
• Fino a 2 euro in più a notte anche nel 2026: la maggiorazione nata per il Giubileo (legge 213 del 2023) è stata prorogata dalla legge di bilancio 2026, legge 199 del 2025, comma 683.
• Milano Cortina 2026: i comuni di Lombardia e Veneto entro 30 km dai siti olimpici possono istituirla o aumentarla fino a 5 euro per il 2026 (decreto-legge 156 del 2025).

Valle d'Aosta, Friuli Venezia Giulia e le province di Trento e Bolzano hanno un tributo proprio con regole diverse.

Il regolamento governativo previsto dalla legge non è mai arrivato. Per questo ogni comune scrive il suo regolamento e decide tariffe, esenti, tetto di notti, modalità di comunicazione e date dei versamenti. Lo trovi sul sito del comune, di solito nella sezione tributi.

Chi paga e chi ne risponde: ospite e gestore

L'ospite è il soggetto che paga l'imposta. Il gestore della struttura è il responsabile d'imposta: lo ha stabilito l'articolo 180 del decreto-legge 34 del 2020, che ha aggiunto il comma 1-ter all'articolo 4 del decreto 23/2011. Significa che rispondi tu verso il comune del pagamento, con diritto di rivalsa sull'ospite, e che hai l'obbligo della dichiarazione e degli altri adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento.

Un decreto successivo, il 146 del 2021 all'articolo 5-quinquies, ha chiarito che questa qualifica vale anche per i periodi precedenti al 2020. Il punto pratico: se un ospite non paga, il comune chiede comunque l'imposta a te. Per questo conviene incassarla al check-in o insieme al saldo, non all'ultimo minuto.

Come funziona in un B&B, passo passo

1. Leggi il regolamento del tuo comune e la delibera con le tariffe dell'anno. Annota importo per notte, età esenti, notti massime tassabili, periodi di applicazione.
2. Registrati al portale del comune per l'imposta di soggiorno, se ne ha uno. Molti comuni usano piattaforme online per comunicazioni e versamenti.
3. Informa gli ospiti. La legge chiede di esporre il materiale informativo del comune. Indica la tassa anche sul sito e nella conferma, separata dal prezzo.
4. Calcola l'imposta per ogni prenotazione: ospiti tassabili per notti tassabili per tariffa.
5. Incassala e rilascia la ricevuta. L'importo va indicato separato dal corrispettivo del soggiorno. Se emetti fattura, chiedi al commercialista come riportarlo, perché resta fuori dalla base IVA.
6. Fai le comunicazioni periodiche e i versamenti al comune con la cadenza del regolamento: mensile, trimestrale o semestrale.
7. Presenta la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell'anno successivo.
8. Conserva tutto: ricevute, dichiarazioni di esenzione firmate dagli ospiti, ricevute dei versamenti.

Un esempio con numeri: comune con 2,50 euro a notte, esenti i minori di 12 anni, massimo 5 notti. Due adulti e un bambino di 8 anni restano 4 notti: 2 adulti per 4 notti per 2,50 euro fanno 20 euro. Se restano 7 notti, contano solo 5 notti: 2 per 5 per 2,50 euro fanno 25 euro.

Da ricordare: come gestore sei responsabile d'imposta. Se non incassi la tassa dall'ospite, il comune la chiede comunque a te, con le sanzioni in caso di ritardo.

Quali sono le esenzioni più comuni?

Le esenzioni le decide il comune. Il Dipartimento delle Finanze elenca quelle che ricorrono più spesso nei regolamenti:

• residenti nel comune;
• minori sotto una certa età, spesso 12 o 14 anni;
• malati in cura presso strutture sanitarie del territorio e un accompagnatore;
• persone con disabilità non autosufficienti e il loro accompagnatore;
• autisti e accompagnatori di gruppi organizzati;
• personale delle forze armate e di polizia in servizio;
• persone alloggiate per emergenze e volontari di protezione civile;
• studenti in viaggio di istruzione;
• dipendenti della struttura.

Quasi sempre l'esenzione non è automatica: l'ospite deve firmare una dichiarazione su un modulo del comune, che tu conservi e a volte alleghi alla comunicazione periodica. Senza modulo, in caso di controllo, l'esenzione può non essere riconosciuta e l'imposta resta a tuo carico.

Tassa di soggiorno negli affitti brevi: chi la versa?

Anche chi affitta un appartamento per meno di 30 giorni da privato, senza partita IVA, applica l'imposta di soggiorno se il comune lo prevede. L'articolo 4 del decreto-legge 50 del 2017, comma 5-ter, aggiunge una regola: se il canone viene incassato da un'agenzia o da un portale che interviene nel pagamento, è quel soggetto a riscuotere l'imposta e a occuparsi di versamento e dichiarazione.

Nella pratica le situazioni sono diverse:

• Airbnb in molti comuni italiani riscuote e versa la tassa per conto degli host, in base ad accordi con il comune. Controlla nel tuo account se succede anche per il tuo annuncio, per non farla pagare due volte.
• Booking.com in genere non la riscuote: la incassi tu in struttura. Impostala nell'extranet come esclusa dal prezzo, così non paghi commissione anche sulla tassa. Lo spieghiamo nella guida sulle commissioni di Booking e Airbnb.
• Prenotazioni dirette e da telefono: la gestisci sempre tu.

Se stai partendo ora, prima della tassa servono il codice identificativo nazionale e le altre pratiche: trovi il percorso nelle guide su come aprire un B&B e su come ottenere il CIN.

Quali sono le scadenze della tassa di soggiorno?

Le date dei versamenti e delle comunicazioni le fissa il regolamento comunale. Questa tabella riassume quelle tipiche.

Come si presenta la dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate?

La dichiarazione è cumulativa: riassume quanto hai riscosso e versato nell'anno, comune per comune se hai strutture in più comuni. Il modello e le istruzioni sono stati approvati con decreto del Ministero dell'Economia del 29 aprile 2022.

Le regole operative, secondo l'avviso dei servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate:

1. Si presenta solo per via telematica, con le credenziali Fisconline o Entratel, oppure tramite un intermediario come il commercialista.
2. Il file va controllato con il modulo di controllo dell'Agenzia per l'imposta di soggiorno, disponibile su Desktop Telematico: i file non controllati vengono scartati.
3. Per ogni comune indichi presenze, imposta dovuta, imposta riscossa e versamenti fatti nel periodo.
4. Conservi la ricevuta di presentazione.

Il modello non si applica direttamente a chi ha la struttura in Valle d'Aosta, Friuli Venezia Giulia, Trento e Bolzano. Se i dati delle comunicazioni periodiche sono già corretti, la dichiarazione è una somma: il problema nasce quando i numeri sono sparsi tra quaderno, portali e fogli di calcolo.

Modello 21 e conto giudiziale: è ancora obbligatorio?

Fino al 2020 la Corte dei conti considerava i gestori agenti contabili, perché maneggiavano denaro pubblico. Da qui l'obbligo del conto giudiziale, il modello 21, da presentare al comune ogni anno.

Con il decreto 34 del 2020 il gestore è diventato responsabile d'imposta, e il decreto 146 del 2021 ha esteso la qualifica al passato. Le Sezioni Unite civili della Cassazione, con l'ordinanza n. 1527 depositata il 23 gennaio 2026, hanno stabilito che le controversie sull'omesso versamento dell'imposta di soggiorno spettano al giudice tributario e non alla Corte dei conti, perché il gestore non è più un agente contabile.

La conseguenza indicata da associazioni di categoria e operatori è che il modello 21 non è più dovuto. Attenzione però: è un effetto dell'interpretazione dei giudici, non di una norma che abolisce espressamente il modello. Se il regolamento del tuo comune lo prevede ancora o il comune te lo chiede, parlane con il commercialista o con l'ufficio tributi prima di ignorarlo.

Sanzioni: cosa rischi se sbagli o paghi in ritardo?

Il comma 1-ter dell'articolo 4 del decreto 23/2011 fissa le sanzioni principali. Il comune può aggiungere sanzioni per la violazione degli obblighi del regolamento.

Per i ritardi puoi usare il ravvedimento operoso, con sanzioni ridotte se regolarizzi prima che il comune contesti la violazione. Le percentuali di riduzione dipendono da quanto tempo è passato: fattele calcolare dal commercialista o dall'ufficio tributi.

Come lo gestisce Stanzia

Con il modulo tassa di soggiorno e ISTAT imposti una volta le regole del tuo comune: importo a persona per notte, età esenti, notti massime tassabili e periodi. Stanzia calcola l'imposta su ogni prenotazione, distinguendo adulti e bambini, la mostra all'ospite separata dal prezzo e la fa pagare al self check-out o in reception, con la ricevuta e la quota registrata a parte. Per il periodo che ti chiede il comune trovi il riepilogo con importi incassati, notti, ospiti ed esenti, la base per le comunicazioni e per la dichiarazione annuale, che presenti tu o il tuo commercialista.

Residenza ed età degli ospiti arrivano dal check-in online, gli stessi dati usati per le schedine di Alloggiati Web e per il movimento ISTAT, così non ricopi nulla. Puoi provarlo partendo dall'analisi gratuita di Stanzia, in cui verifichiamo insieme il regolamento del tuo comune.

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un professionista. Le norme cambiano: verifica sempre le fonti ufficiali.