Commissioni Booking e Airbnb 2026: quanto costano e come ridurle

Su Booking.com in Italia la commissione parte di solito dal 15% e arriva al 18% o oltre se aderisci a Genius o ai programmi Partner Preferiti; la percentuale esatta è scritta nel tuo contratto e nell'extranet. Su Airbnb, dal 13 ottobre 2026, quasi tutti gli host italiani pagano la tariffa unica del 15,5%, trattenuta dal compenso. A queste percentuali si aggiungono, a seconda dei casi, l'IVA sulla commissione e i costi di incasso.

Qui trovi come si calcolano davvero, un esempio con i numeri su 10 notti a 100 euro e le mosse lecite per pagarne meno senza toccare le regole dei portali.

Quanto prende Booking di commissione nel 2026?

Booking.com non ha un listino unico: la percentuale dipende da Paese, zona, tipo di struttura e contratto. Il Partner Hub di Booking.com spiega che la commissione è una percentuale fissa applicata a ogni prenotazione con soggiorno avvenuto, e che il valore preciso è quello del tuo accordo. Per hotel, B&B e case vacanze italiane il valore di partenza più diffuso è 15%; in città molto richieste e per alcune tipologie si sale.

Cosa fa salire la percentuale:

• Partner Preferiti e Preferiti Plus: più visibilità nei risultati in cambio di qualche punto di commissione in più. Le guide di settore parlano di circa 2-3 punti per Preferiti e di molto di più per la versione Plus.
• Visibility Booster: aumenti temporanei della commissione su date scelte da te, attivabili dall'extranet.
• Genius: qui non sale la percentuale, ma concedi uno sconto del 10%, 15% o 20% secondo il livello. Lo sconto lo finanzi tu.

La commissione si paga anche su prenotazioni non rimborsabili, penali di cancellazione e no-show incassati. Booking ti manda una fattura mensile con le commissioni delle prenotazioni con check-out nel mese precedente.

Booking trattiene anche il 21% sugli affitti brevi

Se affitti un appartamento in locazione breve senza partita IVA e incassi tramite Pagamenti di Booking.com, la piattaforma applica la ritenuta del 21% sui soggiorni fino a 30 notti. Non è una commissione: è un acconto d'imposta che ritrovi nella dichiarazione dei redditi. Ma riduce la cifra che ti arriva sul conto, e conviene saperlo quando confronti i canali.

Quanto costa Airbnb all'host dopo il 13 ottobre 2026?

Airbnb ha due modelli, descritti nel suo Centro assistenza sui costi del servizio:

• Tariffa divisa: l'host paga circa il 3% e l'ospite tra il 14,1% e il 16,5% al momento della prenotazione.
• Tariffa unica (solo host): la maggior parte degli host paga il 15,5% e l'ospite non vede costi di servizio aggiuntivi. Tutto viene detratto dal compenso.

La tariffa unica era già obbligatoria per hotel, strutture con servizi alberghieri e host collegati a un software di gestione (PMS o channel manager), che sono passati al 15,5% entro il 27 ottobre 2025. Dal 13 ottobre 2026 il passaggio riguarda anche gli altri host con account nello Spazio economico europeo, Italia compresa, per le nuove prenotazioni. Secondo Airbnb il cambio è irreversibile.

Cosa significa in pratica: se prima pubblicavi 100 euro a notte e l'ospite pagava circa 115 euro, oggi l'ospite paga il prezzo che imposti e tu ricevi quel prezzo meno il 15,5%. Per incassare la stessa cifra di prima dovresti alzare il prezzo di circa il 15%, con l'effetto di sembrare più caro nelle ricerche.

Da ricordare: la percentuale che vedi scritta non è il costo finale. Somma commissione, IVA (se non hai partita IVA o sei nel forfettario) e costi di pagamento, e confronta i canali sul netto che ti resta, non sul prezzo pubblicato.

Booking prende la commissione anche sulle pulizie e sulla tassa di soggiorno?

Sulle pulizie sì, su entrambi i portali. Airbnb calcola il costo del servizio sul subtotale della prenotazione, cioè prezzo per notte più pulizie e supplementi per ospiti extra, tasse escluse. Su Booking le spese di pulizia aggiunte alla prenotazione entrano nell'importo su cui si calcola la commissione. Spostare il costo dalla tariffa alle pulizie non fa risparmiare nulla.

Sulla tassa di soggiorno la risposta dipende da come l'hai impostata:

1. Nell'extranet di Booking, sezione tasse e costi, inserisci la tassa di soggiorno come esclusa dal prezzo, con l'importo per persona a notte del tuo comune.
2. Controlla che il prezzo della camera non la contenga già: se la tassa è dentro la tariffa, paghi la commissione anche su quella.
3. Incassala in struttura, separata dal prezzo, e rilascia la ricevuta.

Su Airbnb, in alcuni comuni italiani la piattaforma riscuote e versa direttamente la tassa per conto dell'host: verifica nel tuo account se il tuo comune è tra questi. Come funziona la tassa, chi la deve versare e con quali scadenze lo trovi nella guida su come funziona la tassa di soggiorno per B&B e affitti brevi.

IVA, fatture e costi di pagamento: cosa si aggiunge alla percentuale

Le commissioni dei portali sono servizi fatturati da società estere: Booking.com B.V. (Paesi Bassi) e Airbnb Ireland. Come entra l'IVA dipende dalla tua posizione:

• Senza partita IVA (locazioni brevi da privato): dal 2023, dopo l'accordo di Booking con l'Agenzia delle Entrate, Booking applica in fattura l'IVA italiana al 22% sulla commissione. Anche sui costi di servizio di Airbnb si applica l'IVA. Un 15% di commissione può diventare così circa il 18,3% del lordo, e un 15,5% circa il 18,9%.
• Con partita IVA in regime ordinario: la fattura arriva senza IVA e la integri tu con il reverse charge. In regime ordinario quell'IVA la detrai, quindi il costo resta la commissione netta.
• Con partita IVA nel forfettario: integri l'IVA con il reverse charge ma non puoi detrarla, quindi devi versarla. Per te il costo reale è commissione più 22%.

Su questi punti la regola giusta per la tua situazione te la conferma il commercialista, che deve anche ricevere ogni mese le fatture delle commissioni.

Poi ci sono i costi di incasso. Se lasci che Booking incassi per te con Pagamenti tramite Booking.com, paghi un costo di elaborazione che le guide di settore collocano tra l'1% e il 3% circa: il valore preciso è nel tuo extranet. Su Airbnb l'incasso è compreso nel costo del servizio. Sulle prenotazioni dirette con carta paghi solo il gestore dei pagamenti: con Stripe in Italia la tariffa standard per le carte europee è 1,5% più 0,25 euro a transazione.

Esempio di calcolo: 10 notti a 100 euro su ogni canale

Prendiamo un soggiorno di 10 notti a 100 euro, più 60 euro di pulizie: subtotale 1.060 euro. La tassa di soggiorno è esclusa e incassata a parte, quindi non entra nel calcolo. Le ultime due colonne mostrano quanto ti resta con partita IVA in regime ordinario (IVA detraibile) e senza partita IVA (IVA al 22% che resta un costo).

Note per leggere la tabella:

• Le percentuali di Booking sono esempi: usa quella del tuo contratto. Se incassi con Pagamenti tramite Booking.com aggiungi anche quel costo.
• La riga della tariffa divisa serve solo per confronto: in Italia non è più disponibile per le nuove prenotazioni.
• Nel forfettario il risultato è simile alla colonna "senza P. IVA", perché l'IVA da reverse charge non si detrae.
• Se l'ospite che arriva da Booking con Genius ha il 10% di sconto, il soggiorno scende a 960 euro (900 più 60 di pulizie) e la commissione si calcola su quello: lo sconto è comunque un ricavo che perdi tu.

Su 1.060 euro, la differenza tra il portale e il sito diretto va da circa 140 a oltre 200 euro. Su una stagione di 150 notti vendute online, ogni 10% di quota spostata sul diretto vale qualche centinaio di euro.

Genius e Partner Preferiti: quando la visibilità costa troppo

Genius e Partner Preferiti non sono obbligatori. Portano prenotazioni in più, soprattutto in bassa stagione e per strutture nuove senza recensioni. Il problema è che il costo si applica a tutte le prenotazioni, anche a quelle che sarebbero arrivate comunque.

Prima di aderire o di restare, fai questo conto ogni tre mesi:

1. Prendi il fatturato da Booking del trimestre e calcola quanto ti costano i punti di commissione in più (ad esempio 3 punti su 20.000 euro sono 600 euro più IVA dove dovuta).
2. Per Genius, calcola lo sconto concesso sulle prenotazioni Genius del periodo.
3. Confronta con l'aumento di prenotazioni rispetto allo stesso periodo senza programma, o rispetto all'anno prima.
4. Se il costo supera il guadagno in alta stagione, valuta di limitare Genius ai mesi deboli e di disattivare i booster quando sei già pieno.

Un dato utile: nel 2024 l'Autorità garante della concorrenza ha chiuso il procedimento A558 con impegni di Booking validi dieci anni, tra cui quello di non considerare i prezzi che fai sugli altri canali per l'ammissione ai programmi Partner Preferiti. In altre parole, fare un prezzo migliore sul tuo sito non deve costarti l'esclusione dal programma.

Posso fare prezzi più bassi sul mio sito? Le regole sulla parità tariffaria

Sì. In Italia la legge annuale sulla concorrenza n. 124 del 2017, all'articolo 1, comma 166, ha reso nulle le clausole con cui i portali vietavano alle strutture di offrire prezzi o condizioni migliori, con qualsiasi mezzo, compreso il proprio sito. A livello europeo, nel 2024 la Corte di giustizia UE ha stabilito che le clausole di parità di Booking non sono necessarie al funzionamento della piattaforma, e Booking, designato gatekeeper dal Digital Markets Act, ha eliminato le clausole di parità dai contratti con le strutture europee.

Cosa resta vietato o sconsigliato:

• Usare la chat del portale per portare fuori l'ospite: Airbnb vieta di proporre pagamenti o prenotazioni fuori piattaforma, e Booking ha regole simili sui dati degli ospiti. La prenotazione nata sul portale si gestisce lì.
• Usare l'email anonima del portale per newsletter: per offerte commerciali serve il consenso dell'ospite, secondo il GDPR.
• Prezzi del sito più alti dei portali: non è vietato, ma è il modo più rapido per insegnare all'ospite che conviene prenotare altrove.

Puoi invece offrire sul sito un prezzo più basso, la colazione inclusa, il parcheggio gratis, un late check-out o condizioni di cancellazione più morbide. Ne parliamo più a fondo nella guida su come avere più prenotazioni dirette.

Come ridurre le commissioni senza lasciare i portali

I portali restano utili per farti trovare da chi non ti conosce. L'obiettivo realistico è spostare sul diretto gli ospiti che ti hanno già scelto: chi torna, chi ti trova per nome, chi arriva dal passaparola.

1. Rendi prenotabile il tuo sito. Un modulo "richiedi disponibilità" perde ospiti: serve un motore che mostri le camere libere con il prezzo vero e incassi la caparra online.
2. Dai un motivo per prenotare diretto. Un piano tariffario dedicato al sito con un prezzo un po' più basso o un extra incluso, scritto chiaro nella pagina.
3. Metti il link al sito ovunque ti cerchino per nome. Scheda Google, Instagram, biglietti da visita, firma email.
4. Cura il ritorno degli ospiti. A chi ha prenotato da te e ha dato il consenso, dopo la partenza manda un ringraziamento con un codice valido solo sul sito per il prossimo soggiorno.
5. Imposta bene tasse e costi sui portali. Tassa di soggiorno esclusa dalla tariffa, pulizie chiare, nessuna doppia commissione.
6. Rivedi i programmi di visibilità ogni trimestre, con il conto fatto sopra.
7. Tieni sincronizzati i calendari. Il canale diretto funziona solo se l'ospite trova disponibilità reale e tu non rischi overbooking con i portali.
8. Misura per canale. Ogni mese guarda quante prenotazioni, che ricavo e quanta commissione arrivano da ciascun canale: se molti abituali tornano dai portali, devi rendere più visibile il tuo sito.

Come lo gestisce Stanzia

Stanzia ti dà un sito con prenotazioni dirette e motore di prenotazione integrato: l'ospite vede solo camere davvero libere, può usare un codice sconto e paga la caparra o il totale con Stripe, con gli incassi sul tuo conto e nessuna commissione di Stanzia sulle prenotazioni. Con il gestionale e channel manager i calendari di Booking.com, Airbnb, Expedia e Vrbo si sincronizzano ogni 15 minuti, così una camera venduta sul sito si chiude anche sui portali. Nei report vedi incassi e commissioni per canale e la fonte di ogni prenotazione diretta, anche dai link con parametri UTM.

I messaggi automatici mandano conferma, istruzioni d'arrivo e, dopo la partenza, il ringraziamento con un codice per tornare prenotando diretto, sempre nel rispetto delle regole dei portali per chi è arrivato da lì. Se vuoi capire quanto puoi spostare sul diretto nella tua struttura, chiedi l'analisi gratuita e la prova di Stanzia oppure guarda come funzionano i prezzi.