Aprire un affittacamere: requisiti, SCIA, costi e partita IVA

Per aprire un affittacamere devi verificare le regole della tua regione, avere un immobile abitativo in regola, presentare la SCIA allo sportello unico (SUAP) del comune e poi ottenere CIN, credenziali Alloggiati Web, accesso al sistema ISTAT regionale e registrazione per l'imposta di soggiorno. In molte regioni il limite è di 6 camere e 12 posti letto, ma i numeri e la forma di gestione cambiano da regione a regione. Se servi la colazione serve anche la notifica sanitaria con il piano HACCP.

Cos'è un affittacamere e quante camere può avere?

L'affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera: offre alloggio in camere arredate, dentro uno o due appartamenti, con servizi minimi come pulizia, cambio della biancheria e fornitura di energia, acqua e riscaldamento. Non è una casa vacanze, perché l'ospite affitta una camera e non l'intero alloggio, e non è per forza un B&B, perché la colazione non è obbligatoria.

Il turismo è materia regionale, quindi la definizione esatta la trovi nella legge della tua regione. Qualche esempio di come cambiano i limiti:

• Campania: la L.R. 17/2001, art. 2 parla di non più di 6 camere e 12 posti letto, in non più di due appartamenti dello stesso stabile, ognuno con i propri servizi igienici. Ogni camera deve avere accesso indipendente dalle altre.
• Lazio: il regolamento regionale 8/2015 chiama la struttura "guest house o affittacamere": massimo 6 camere in non più di due appartamenti dello stesso stabile, con lo stesso ingresso su strada, gestite in forma imprenditoriale.
• Lombardia: l'affittacamere non esiste più con questo nome. Al suo posto ci sono le foresterie lombarde, fino a 6 camere e 14 posti letto, gestite in forma imprenditoriale. Il termine "affittacamere" si può usare solo accanto a "foresteria lombarda".

Prima di qualsiasi spesa, leggi la legge regionale vigente e chiedi al SUAP del tuo comune quale modulo usare. Le regioni aggiornano spesso i testi.

Che differenza c'è tra affittacamere, B&B e casa vacanze?

Le tre formule si somigliano, ma cambiano per quello che offri, per dove abiti tu e per la forma di gestione. Questa tabella riassume le differenze più comuni; i dettagli precisi li fissa la tua regione.

In pratica: se vuoi gestire più camere senza vivere nell'immobile, l'affittacamere è la formula giusta. Se vuoi ospitare in casa tua con la colazione, leggi la guida su come aprire un B&B. Se affitti un appartamento intero, ti serve la casa vacanze o la locazione turistica.

Quali requisiti deve avere l'immobile?

I requisiti minimi dell'affittacamere sono quasi sempre quelli delle abitazioni civili, più qualche dotazione chiesta dalla regione. La checklist di base:

• Destinazione abitativa e agibilità: nella maggior parte delle regioni non serve il cambio di destinazione d'uso, ma l'immobile deve essere conforme dal punto di vista urbanistico e catastale.
• Superfici delle camere: molte regioni rimandano ai valori del D.M. Sanità 5 luglio 1975 per le abitazioni, cioè 9 m² per la camera singola e 14 m² per la doppia. Alcune fissano valori propri: controlla la tua legge.
• Bagni: in genere almeno uno ogni certo numero di posti letto o di camere. Le regole più rigide chiedono il bagno in camera per ottenere le categorie più alte.
• Impianti a norma: elettrico, gas e riscaldamento con le dichiarazioni di conformità.
• Sicurezza per il CIN: rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili, come previsto dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023.
• Antincendio: sotto i 25 posti letto di solito bastano le regole generali, ma alcune regioni chiedono una dichiarazione del tecnico.
• Condominio: verifica il regolamento condominiale. Se contiene un divieto espresso di attività ricettive, può bloccarti.
• Arredi e dotazioni minime: letto, comodino, armadio, sedia, illuminazione, a volte cestino e specchio per ogni camera.

Il tecnico (geometra o architetto) ti serve quasi sempre: prepara planimetrie, verifica superfici e conformità e firma le asseverazioni richieste dal modulo SUAP.

Come aprire un affittacamere: l'iter passo passo

L'ordine dei passaggi conta, perché alcuni codici servono per ottenere i successivi.

1. Verifica regione, comune e condominio. Leggi la legge regionale, il regolamento comunale e quello condominiale. Alcuni comuni hanno regole proprie nei centri storici.
2. Scegli la forma di gestione. Imprenditoriale o, dove ammessa, non imprenditoriale. Se è imprenditoriale apri la partita IVA e ti iscrivi al Registro delle imprese prima di avviare l'attività.
3. Presenta la SCIA al SUAP. La Segnalazione Certificata di Inizio Attività si invia online allo sportello unico del comune, con planimetrie, numero di camere e posti letto, periodi di apertura e asseverazioni. Con la SCIA puoi iniziare dalla data di presentazione; il comune ha poi 60 giorni per i controlli.
4. Classificazione. In molte regioni l'affittacamere riceve una categoria (per esempio da una a tre stelle o chiavi) in base ai servizi. A volte si dichiara nella SCIA, a volte c'è un passaggio separato con il comune o la regione.
5. Codice regionale e CIN. Dopo la SCIA chiedi il Codice Identificativo Nazionale sulla BDSR del Ministero del Turismo, con SPID o CIE. Il CIN va esposto all'esterno e in ogni annuncio: trovi i dettagli nella guida su come ottenere il CIN.
6. Credenziali Alloggiati Web. Chiedi alla Questura l'abilitazione al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Le schedine degli ospiti vanno inviate entro 24 ore dall'arrivo, e subito per i soggiorni più brevi.
7. Statistiche ISTAT. Registrati al sistema della tua regione per il movimento turistico (arrivi e presenze). Molte regioni usano piattaforme come ROSS1000, altre hanno sistemi propri.
8. Imposta di soggiorno. Se il comune la applica, registrati come struttura, informa gli ospiti e organizza riscossione, versamenti e dichiarazioni. Il gestore è responsabile del pagamento dell'imposta secondo l'art. 4 del D.Lgs. 23/2011.
9. Colazione e HACCP. Se servi la colazione con alimenti preparati o manipolati, devi fare la notifica sanitaria all'ASL (di solito tramite SUAP) secondo il Regolamento CE 852/2004, avere un piano di autocontrollo HACCP e la formazione per chi manipola alimenti. Con soli prodotti confezionati le regole sono più leggere, ma verificale con la tua ASL.
10. Assicurazione. Una polizza di responsabilità civile verso gli ospiti non è sempre obbligatoria, ma alcune regioni la chiedono ed è comunque consigliata.

Da ricordare: la SCIA ti permette di aprire, ma senza CIN non puoi pubblicare annunci e senza credenziali Alloggiati Web non puoi registrare il primo ospite. Chiedili subito dopo la presentazione.

Serve la partita IVA? Gestione imprenditoriale e non imprenditoriale

Dipende dalla regione e da come lavori. Alcune regioni prevedono l'affittacamere solo in forma imprenditoriale: per esempio il Lazio con la guest house e la Lombardia con la foresteria. Altre ammettono anche una forma non imprenditoriale, di solito con meno camere, senza servizi aggiuntivi e con un'attività saltuaria.

Al di là della regione conta il fisco. Se l'attività è abituale, organizzata e continuativa, è un'impresa e serve la partita IVA, con iscrizione al Registro delle imprese e alla gestione commercianti dell'INPS. Un affittacamere aperto tutto l'anno con 4-6 camere difficilmente può essere considerato occasionale.

Con la partita IVA puoi scegliere, se hai i requisiti, il regime forfettario: ricavi fino a 85.000 euro, coefficiente di redditività del 40% per i servizi di alloggio, imposta sostitutiva del 15% (5% per i primi cinque anni se sei una nuova attività con i requisiti). Il regime giusto lo decidi con il commercialista, perché dipende anche dagli altri redditi che hai.

Attenzione a non confondere l'affittacamere con la locazione breve di singole stanze. Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi (aprile 2026), la cedolare secca vale solo per contratti fino a 30 giorni senza servizi come la colazione, e dal 2026 solo fino a due appartamenti: oltre, l'attività si presume d'impresa. L'affittacamere è un'altra cosa, una struttura ricettiva con SCIA e servizi.

Quanto costa aprire un affittacamere?

I costi di avvio dipendono soprattutto dallo stato dell'immobile. Le cifre qui sotto sono ordini di grandezza per una struttura di 3-4 camere in un appartamento già abitabile: chiedi sempre preventivi locali.

A queste si aggiungono le commissioni dei portali, spesso intorno al 15-18% per prenotazione, le utenze, le pulizie e la lavanderia. Mettile nel conto prima di fissare i prezzi.

Aprire un affittacamere conviene?

Conviene se i numeri reggono anche nei mesi bassi. Prima di partire fai un conto semplice:

• Ricavo potenziale: prezzo medio a notte × camere × notti vendibili × tasso di occupazione realistico. Nelle zone stagionali un'occupazione annua del 40-50% è già un buon risultato.
• Costi fissi: affitto o mutuo, utenze, INPS, commercialista, assicurazione, software.
• Costi variabili: pulizie, lavanderia, colazione, commissioni dei portali, kit di cortesia.
• Il tuo tempo: check-in, messaggi, schedine, pulizie. Se lo paghi a qualcuno diventa un costo.

Rispetto alla casa vacanze, l'affittacamere rende di più per metro quadro perché vendi le camere una per una, ma richiede più lavoro: più arrivi, più pulizie, più ospiti da registrare. Rispetto al B&B ti dà più libertà, perché non devi viverci e la colazione è facoltativa, ma spesso ti obbliga alla partita IVA.

Il margine si gioca su due leve: ridurre le commissioni con più prenotazioni dirette (trovi idee nella guida su come aumentare le prenotazioni dirette) e automatizzare il lavoro ripetitivo, così riesci a gestire più camere senza assumere.

Come lo gestisce Stanzia

Stanzia è un gestionale in cloud pensato anche per gli affittacamere. Le schedine per Alloggiati Web si preparano dai dati che l'ospite inserisce al check-in online, senza ricopiare documenti la sera. L'imposta di soggiorno e l'ISTAT si calcolano con le regole del tuo comune, e nelle regioni che usano ROSS1000 il movimento turistico parte ogni notte in automatico. Il sito con prenotazioni dirette ti fa incassare la caparra senza commissioni, con il calendario sincronizzato con i portali.

Se stai aprendo adesso, puoi impostare tutto prima del primo ospite: richiedi la prova gratuita oppure guarda i prezzi.

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un professionista. Le norme cambiano: verifica sempre le fonti ufficiali.