--- title: "Aprire un affittacamere: requisiti, SCIA, costi e tasse" description: "Come aprire un affittacamere: requisiti dell'immobile, SCIA al SUAP, CIN, Alloggiati Web, ISTAT, costi di avvio e quando serve la partita IVA." url: https://www.stanzia.net/blog/aprire-un-affittacamere markdown: https://www.stanzia.net/blog/aprire-un-affittacamere.md lang: it-IT type: article author: "Cosmin-Anton Mihoc" published: 2026-10-18T10:29:56.000Z modified: 2026-10-18T10:35:56.608Z category: "Aprire una struttura" tags: ["affittacamere","SCIA","requisiti","partita IVA","strutture extralberghiere"] publisher: "Stanzia, un progetto di COSMIN-ANTON MIHOC (cosimo.dev)" --- # Aprire un affittacamere: requisiti, SCIA, costi e partita IVA Come aprire un affittacamere: requisiti dell'immobile, SCIA al SUAP, CIN, Alloggiati Web, ISTAT, costi di avvio e quando serve la partita IVA. Di Cosmin-Anton Mihoc · pubblicato il 2026-10-18 · Aprire una struttura ## In breve - Un affittacamere è una struttura extralberghiera con camere in uno o due appartamenti: in molte regioni fino a 6 camere e 12 posti letto. - Si apre con la SCIA allo sportello unico (SUAP) del comune, dopo aver verificato legge regionale, requisiti dell'immobile e regolamento condominiale. - Dopo la SCIA servono CIN, credenziali Alloggiati Web, registrazione ISTAT regionale e, dove prevista, iscrizione per l'imposta di soggiorno. - A differenza del B&B il titolare non deve abitarci e la colazione è facoltativa; se la servi servono notifica sanitaria e piano HACCP. - Molte regioni ammettono l'affittacamere solo in forma imprenditoriale: in quel caso servono partita IVA, Registro delle imprese e INPS commercianti. Per aprire un affittacamere devi verificare le regole della tua regione, avere un immobile abitativo in regola, presentare la SCIA allo sportello unico (SUAP) del comune e poi ottenere CIN, credenziali Alloggiati Web, accesso al sistema ISTAT regionale e registrazione per l'imposta di soggiorno. In molte regioni il limite è di 6 camere e 12 posti letto, ma i numeri e la forma di gestione cambiano da regione a regione. Se servi la colazione serve anche la notifica sanitaria con il piano HACCP. ## Cos'è un affittacamere e quante camere può avere? L'affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera: offre alloggio in camere arredate, dentro uno o due appartamenti, con servizi minimi come pulizia, cambio della biancheria e fornitura di energia, acqua e riscaldamento. Non è una casa vacanze, perché l'ospite affitta una camera e non l'intero alloggio, e non è per forza un B&B, perché la colazione non è obbligatoria. Il turismo è materia regionale, quindi la definizione esatta la trovi nella legge della tua regione. Qualche esempio di come cambiano i limiti: - **Campania**: la [L.R. 17/2001, art. 2](https://olir.it/wp-content/uploads/2024/10/campania_476_172001_vigente.pdf) parla di non più di 6 camere e 12 posti letto, in non più di due appartamenti dello stesso stabile, ognuno con i propri servizi igienici. Ogni camera deve avere accesso indipendente dalle altre. - **Lazio**: il [regolamento regionale 8/2015](https://www.regione.lazio.it/regolamenti-regionali-testo-coordinato/regolamento-regionale-7-agosto-2015-n-8/13122024) chiama la struttura "guest house o affittacamere": massimo 6 camere in non più di due appartamenti dello stesso stabile, con lo stesso ingresso su strada, gestite in forma imprenditoriale. - **Lombardia**: l'affittacamere non esiste più con questo nome. Al suo posto ci sono le [foresterie lombarde](https://www.regione.lombardia.it/cultura-turismo-e-sport/imprese-e-professioni-turistiche/strutture-ricettive-non-alberghiere), fino a 6 camere e 14 posti letto, gestite in forma imprenditoriale. Il termine "affittacamere" si può usare solo accanto a "foresteria lombarda". Prima di qualsiasi spesa, leggi la legge regionale vigente e chiedi al SUAP del tuo comune quale modulo usare. Le regioni aggiornano spesso i testi. ## Che differenza c'è tra affittacamere, B&B e casa vacanze? Le tre formule si somigliano, ma cambiano per quello che offri, per dove abiti tu e per la forma di gestione. Questa tabella riassume le differenze più comuni; i dettagli precisi li fissa la tua regione. | | Affittacamere | B&B | Casa vacanze | |---|---|---|---| | Cosa affitti | Camere in uno o due appartamenti | Camere nella casa dove vivi | L'intero alloggio | | Limite tipico | 6 camere, 12 posti letto (varia) | 3-4 camere, 6-12 posti letto (varia) | Definito per unità o numero di alloggi | | Colazione | Facoltativa | Obbligatoria | No, nessun servizio alberghiero | | Il titolare ci abita? | Di solito no | Sì, quasi sempre è casa sua | No | | Gestione | Spesso imprenditoriale, in alcune regioni anche non imprenditoriale | Spesso non imprenditoriale, anche imprenditoriale | Imprenditoriale o non imprenditoriale | | Servizi minimi | Pulizia, cambio biancheria, utenze | Colazione, pulizia, biancheria | Utenze, recapito per gli ospiti | ![Porta d'ingresso rossa di un affittacamere in un centro storico](https://www.stanzia.net/blog/media/7b6d5a7d-15b2-4275-92d3-82817508ad8d-1600.webp "Molti affittacamere occupano uno o due appartamenti nello stesso stabile") In pratica: se vuoi gestire più camere senza vivere nell'immobile, l'affittacamere è la formula giusta. Se vuoi ospitare in casa tua con la colazione, leggi la guida su [come aprire un B&B](https://www.stanzia.net/blog/aprire-un-bb.md). Se affitti un appartamento intero, ti serve la casa vacanze o la locazione turistica. ## Quali requisiti deve avere l'immobile? I requisiti minimi dell'affittacamere sono quasi sempre quelli delle abitazioni civili, più qualche dotazione chiesta dalla regione. La checklist di base: - **Destinazione abitativa** e agibilità: nella maggior parte delle regioni non serve il cambio di destinazione d'uso, ma l'immobile deve essere conforme dal punto di vista urbanistico e catastale. - **Superfici delle camere**: molte regioni rimandano ai valori del D.M. Sanità 5 luglio 1975 per le abitazioni, cioè 9 m² per la camera singola e 14 m² per la doppia. Alcune fissano valori propri: controlla la tua legge. - **Bagni**: in genere almeno uno ogni certo numero di posti letto o di camere. Le regole più rigide chiedono il bagno in camera per ottenere le categorie più alte. - **Impianti a norma**: elettrico, gas e riscaldamento con le dichiarazioni di conformità. - **Sicurezza per il CIN**: rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili, come previsto dall'[art. 13-ter del D.L. 145/2023](https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2023-10-18;145). - **Antincendio**: sotto i 25 posti letto di solito bastano le regole generali, ma alcune regioni chiedono una dichiarazione del tecnico. - **Condominio**: verifica il regolamento condominiale. Se contiene un divieto espresso di attività ricettive, può bloccarti. - **Arredi e dotazioni minime**: letto, comodino, armadio, sedia, illuminazione, a volte cestino e specchio per ogni camera. ![Camera matrimoniale classica di un affittacamere con letto e comodini](https://www.stanzia.net/blog/media/d2173d98-be4d-489f-b8fc-a9d1b3eeb057-1600.webp "Le dotazioni minime della camera sono elencate nella legge regionale") Il tecnico (geometra o architetto) ti serve quasi sempre: prepara planimetrie, verifica superfici e conformità e firma le asseverazioni richieste dal modulo SUAP. ## Come aprire un affittacamere: l'iter passo passo L'ordine dei passaggi conta, perché alcuni codici servono per ottenere i successivi. 1. **Verifica regione, comune e condominio.** Leggi la legge regionale, il regolamento comunale e quello condominiale. Alcuni comuni hanno regole proprie nei centri storici. 2. **Scegli la forma di gestione.** Imprenditoriale o, dove ammessa, non imprenditoriale. Se è imprenditoriale apri la partita IVA e ti iscrivi al Registro delle imprese prima di avviare l'attività. 3. **Presenta la SCIA al SUAP.** La Segnalazione Certificata di Inizio Attività si invia online allo sportello unico del comune, con planimetrie, numero di camere e posti letto, periodi di apertura e asseverazioni. Con la SCIA puoi iniziare dalla data di presentazione; il comune ha poi 60 giorni per i controlli. 4. **Classificazione.** In molte regioni l'affittacamere riceve una categoria (per esempio da una a tre stelle o chiavi) in base ai servizi. A volte si dichiara nella SCIA, a volte c'è un passaggio separato con il comune o la regione. 5. **Codice regionale e CIN.** Dopo la SCIA chiedi il Codice Identificativo Nazionale sulla [BDSR del Ministero del Turismo](https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/), con SPID o CIE. Il CIN va esposto all'esterno e in ogni annuncio: trovi i dettagli nella guida su [come ottenere il CIN](https://www.stanzia.net/blog/come-ottenere-il-cin.md). 6. **Credenziali Alloggiati Web.** Chiedi alla Questura l'abilitazione al portale [Alloggiati Web della Polizia di Stato](https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/). Le schedine degli ospiti vanno inviate entro 24 ore dall'arrivo, e subito per i soggiorni più brevi. 7. **Statistiche ISTAT.** Registrati al sistema della tua regione per il movimento turistico (arrivi e presenze). Molte regioni usano piattaforme come ROSS1000, altre hanno sistemi propri. 8. **Imposta di soggiorno.** Se il comune la applica, registrati come struttura, informa gli ospiti e organizza riscossione, versamenti e dichiarazioni. Il gestore è responsabile del pagamento dell'imposta secondo l'[art. 4 del D.Lgs. 23/2011](https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2011-03-14;23). 9. **Colazione e HACCP.** Se servi la colazione con alimenti preparati o manipolati, devi fare la notifica sanitaria all'ASL (di solito tramite SUAP) secondo il [Regolamento CE 852/2004](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/IT/TXT/?uri=CELEX:32004R0852), avere un piano di autocontrollo HACCP e la formazione per chi manipola alimenti. Con soli prodotti confezionati le regole sono più leggere, ma verificale con la tua ASL. 10. **Assicurazione.** Una polizza di responsabilità civile verso gli ospiti non è sempre obbligatoria, ma alcune regioni la chiedono ed è comunque consigliata. ![Banco reception di una piccola struttura ricettiva con registro ospiti](https://www.stanzia.net/blog/media/f5c45b96-4d8c-411b-9291-0575d0abc239-1600.webp "Alloggiati Web, ISTAT e imposta di soggiorno partono dai dati raccolti all'arrivo") > **Da ricordare:** la SCIA ti permette di aprire, ma senza CIN non puoi pubblicare annunci e senza credenziali Alloggiati Web non puoi registrare il primo ospite. Chiedili subito dopo la presentazione. ## Serve la partita IVA? Gestione imprenditoriale e non imprenditoriale Dipende dalla regione e da come lavori. Alcune regioni prevedono l'affittacamere solo in forma imprenditoriale: per esempio il Lazio con la guest house e la Lombardia con la foresteria. Altre ammettono anche una forma non imprenditoriale, di solito con meno camere, senza servizi aggiuntivi e con un'attività saltuaria. Al di là della regione conta il fisco. Se l'attività è abituale, organizzata e continuativa, è un'impresa e serve la partita IVA, con iscrizione al Registro delle imprese e alla gestione commercianti dell'INPS. Un affittacamere aperto tutto l'anno con 4-6 camere difficilmente può essere considerato occasionale. Con la partita IVA puoi scegliere, se hai i requisiti, il [regime forfettario](https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/regime-forfetario-le-regole-2020-/infogen-regime-forfetario-le-regole-2020-): ricavi fino a 85.000 euro, coefficiente di redditività del 40% per i servizi di alloggio, imposta sostitutiva del 15% (5% per i primi cinque anni se sei una nuova attività con i requisiti). Il regime giusto lo decidi con il commercialista, perché dipende anche dagli altri redditi che hai. Attenzione a non confondere l'affittacamere con la locazione breve di singole stanze. Secondo la [guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi (aprile 2026)](https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/d/guest/locazioni_brevi_disciplina_fiscale_e_regole_per_intermediari_aprile-2026), la cedolare secca vale solo per contratti fino a 30 giorni senza servizi come la colazione, e dal 2026 solo fino a due appartamenti: oltre, l'attività si presume d'impresa. L'affittacamere è un'altra cosa, una struttura ricettiva con SCIA e servizi. ## Quanto costa aprire un affittacamere? I costi di avvio dipendono soprattutto dallo stato dell'immobile. Le cifre qui sotto sono ordini di grandezza per una struttura di 3-4 camere in un appartamento già abitabile: chiedi sempre preventivi locali. | Voce | Stima indicativa | Note | |---|---|---| | Tecnico (planimetrie, asseverazioni) | 500-1.500 € | Di più se servono sanatorie o pratiche edilizie | | Diritti SUAP e bolli | 50-300 € | Variano da comune a comune | | Arredi e biancheria | 2.000-5.000 € a camera | Molto variabile secondo lo standard | | Adeguamento impianti e bagni | Da 0 a decine di migliaia di € | La voce più incerta: fai fare un sopralluogo | | Rilevatori gas e CO, estintori | 100-400 € | Obbligatori per il CIN | | Apertura partita IVA e commercialista | 800-2.500 € l'anno | Solo se gestione imprenditoriale | | Contributi INPS commercianti | Minimo annuo fisso di alcune migliaia di € | Dovuti anche con pochi incassi; i forfettari possono chiedere la riduzione | | Assicurazione RC | 200-600 € l'anno | Dipende da posti letto e massimali | | HACCP e notifica sanitaria | 150-500 € | Solo se servi la colazione | | Sito, foto e gestionale | Da poche centinaia di € | Le foto professionali si ripagano in fretta | A queste si aggiungono le commissioni dei portali, spesso intorno al 15-18% per prenotazione, le utenze, le pulizie e la lavanderia. Mettile nel conto prima di fissare i prezzi. ## Aprire un affittacamere conviene? Conviene se i numeri reggono anche nei mesi bassi. Prima di partire fai un conto semplice: - **Ricavo potenziale**: prezzo medio a notte × camere × notti vendibili × tasso di occupazione realistico. Nelle zone stagionali un'occupazione annua del 40-50% è già un buon risultato. - **Costi fissi**: affitto o mutuo, utenze, INPS, commercialista, assicurazione, software. - **Costi variabili**: pulizie, lavanderia, colazione, commissioni dei portali, kit di cortesia. - **Il tuo tempo**: check-in, messaggi, schedine, pulizie. Se lo paghi a qualcuno diventa un costo. Rispetto alla casa vacanze, l'affittacamere rende di più per metro quadro perché vendi le camere una per una, ma richiede più lavoro: più arrivi, più pulizie, più ospiti da registrare. Rispetto al B&B ti dà più libertà, perché non devi viverci e la colazione è facoltativa, ma spesso ti obbliga alla partita IVA. Il margine si gioca su due leve: ridurre le commissioni con più prenotazioni dirette (trovi idee nella guida su [come aumentare le prenotazioni dirette](https://www.stanzia.net/blog/piu-prenotazioni-dirette.md)) e automatizzare il lavoro ripetitivo, così riesci a gestire più camere senza assumere. ## Come lo gestisce Stanzia Stanzia è un gestionale in cloud pensato anche per gli affittacamere. Le schedine per [Alloggiati Web](https://www.stanzia.net/soluzioni/alloggiati-web.md) si preparano dai dati che l'ospite inserisce al check-in online, senza ricopiare documenti la sera. L'[imposta di soggiorno e l'ISTAT](https://www.stanzia.net/soluzioni/tassa-di-soggiorno-istat.md) si calcolano con le regole del tuo comune, e nelle regioni che usano ROSS1000 il movimento turistico parte ogni notte in automatico. Il [sito con prenotazioni dirette](https://www.stanzia.net/soluzioni/sito-prenotazioni-dirette.md) ti fa incassare la caparra senza commissioni, con il calendario sincronizzato con i portali. Se stai aprendo adesso, puoi impostare tutto prima del primo ospite: [richiedi la prova gratuita](https://www.stanzia.net/software-gestionale-hotel#richiesta) oppure guarda i [prezzi](https://www.stanzia.net/prezzi.md). *Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un professionista. Le norme cambiano: verifica sempre le fonti ufficiali.* ## Domande frequenti ### Quante camere può avere un affittacamere? Dipende dalla regione. Il limite più diffuso è di 6 camere e 12 posti letto, come in Campania, ma la Lombardia con le foresterie arriva a 14 posti letto. Controlla sempre la legge regionale vigente prima di progettare le camere. ### Posso aprire un affittacamere senza partita IVA? Solo se la tua regione prevede la forma non imprenditoriale e l'attività resta saltuaria. Regioni come Lazio e Lombardia la ammettono solo in forma d'impresa. Se lavori tutto l'anno con più camere, il fisco la considera comunque un'impresa. ### Serve il cambio di destinazione d'uso per un affittacamere? Nella maggior parte delle regioni no: l'immobile resta a uso abitativo, purché sia agibile e rispetti i requisiti igienico-sanitari. Alcuni comuni hanno regole particolari nei centri storici, quindi chiedi conferma al SUAP. ### Quanto tempo serve per aprire un affittacamere? Con la SCIA puoi iniziare dal giorno della presentazione, ma prima servono le verifiche del tecnico e gli eventuali lavori. Tra preparazione dei documenti, CIN e credenziali Alloggiati Web conviene calcolare qualche settimana. ### L'affittacamere deve servire la colazione? No, la colazione è facoltativa. Se decidi di offrirla con alimenti preparati in struttura devi fare la notifica sanitaria all'ASL e seguire un piano di autocontrollo HACCP. ### Posso aprire un affittacamere in un condominio? Sì, salvo che il regolamento condominiale contrattuale vieti espressamente le attività ricettive. Leggilo prima di firmare contratti o comprare arredi. --- Stanzia è un progetto di COSMIN-ANTON MIHOC (cosimo.dev), Via del Dopolavoro 37, 84045 Altavilla Silentina (SA), Italia · P.IVA 06419170656. Prova gratuita: https://www.stanzia.net/software-gestionale-hotel#richiesta · Contatti: https://www.stanzia.net/contatti · Indice per agenti: https://www.stanzia.net/llms.txt